Promesse de vente, compromis de vente : quelles sont les différences ?

Quand on parle d’immobilier, on évoque souvent des termes sans forcément bien en comprendre les tenants et les aboutissants. Pourtant, tous recouvrent des mécanismes juridiques bien précis et surtout accompagnés de conséquences importantes, souvent décisives.
Deux termes font partie de ces mots un peu flous : promesse de vente et compromis de vente.

Savez-vous réellement ce que l’un et l’autre de ces termes recouvrent ?

La promesse de vente et le compromis : des avants-contrats

Vous vous êtes mis d’accord avec le propriétaire d’un bien : vous souhaitez l’acquérir.
Avant qu’il ne devienne vôtre, une longue procédure s’impose.
Première étape : la signature d’un avant-contrat qui va fixer votre volonté d’acquisition.
Attention : ce n’est que lors de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire que le transfert de propriété sera effectif.

Deux contrats sont envisageables : la promesse et le compromis. Ils sont tous deux sous seing-privé mais peuvent également être établis devant notaire.

La promesse de vente

Par cet acte, le vendeur s’engage à vous vendre le bien au prix convenu. Il ne peut plus se désister. Il s’agit d’un contrat unilatéral.
Vous, en l’occurrence l’acquéreur, pouvez décider de faire marche-arrière durant une période fixée dans le contrat (allant jusqu’à 3 mois), sans aucune justification à fournir. Toutefois, en contrepartie de cette faculté, vous devrez verser une indemnité d’immobilisation. Celle-ci représente entre 5 à 10 % du prix de vente. Celle-ci est bien entendu perdue si vous ne vous portez finalement pas propriétaire du bien concerné.
Elle sera imputée sur le prix de vente en cas de réalisation de l’acquisition.

Parfois, la promesse de vente peut être conclue pour une durée supérieure à 18 mois. Dans ce cas, elle doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié.

Le compromis de vente

Cet avant-contrat engage les deux parties, vendeur et acquéreur. On dit qu‘il est bilatéral et on l’appelle également promesse synallagmatique de vente.
Par la signature d’un compromis, l’acheteur s’engage à acheter le bien, le vendeur à lui vendre au prix convenu et dans les délais prévus. Au-delà du délai légal de rétractation de 10 jours (qui joue également dans le cas d’une promesse de vente), les parties ne peuvent revenir sur leur décision excepté le cas où les conditions suspensives ne sont pas réalisées (non obtention d’un prêt, d’un permis de construire…).

Si l’acheteur souhaite toutefois renoncer à l’achat, il court le risque que le vendeur lui demande des dommages et intérêts et le contraigne à la réalisation du contrat.
Il perd également le dépôt de garantie versé lors de la signature de l’avant-contrat qui représente entre 5 à 10 % du prix de vente.

A noter : contrairement au compromis de vente, la promesse de vente doit être enregistrée auprès des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature de l’acte. Les frais s’élèvent à 125 €.

Que choisir : compromis ou promesse de vente ?

Le compromis de vente est incontestablement la meilleure formule pour le vendeur qui lui garantie la vente de son bien. Ainsi, les vendeurs optent la plupart du temps pour ce mécanisme juridique.

La promesse de vente sera à privilégier si vous avez besoin, en tant qu’acheteur futur, de plus de souplesse mais elle sera difficile à faire accepter au vendeur. A moins que vous disposiez d’un budget conséquent pour prévoir une indemnité d’immobilisation susceptible d’équilibrer les inconvénients qu’elle entraîne pour le vendeur.