La vente en l’état futur d’achèvement : comment ne pas se tromper ?

La plupart des logements neufs en France sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée. Les biens sont vendus sur plan. On parle de maison-clé en main ou encore de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Néanmoins, il convient de protéger les acheteurs qui s’engagent financièrement alors que leur bien immobilier n’est pas encore achevé. Faisons le point sur les différentes étapes de l’achat sur plan.

Première étape : signature du contrat de réservation VEFA

Celui-ci n’est pas obligatoire mais dans la pratique, il est systématiquement proposé à l’acheteur, ce qui est une bonne chose. Également, par la signature de ce document, le promoteur immobilier s’engage à réserver le bien en VEFA. Il est obligatoirement rédigé par écrit.

Le contrat comporte plusieurs mentions :

• la description du logement
• la description du programme dont le logement fait parti
• le prix de vente et les clauses de révisions éventuelles
• la date de conclusion du contrat définitif
• les délais d’achèvement du bien
• une note technique indiquant la nature et la qualité des matériaux utilisés pour la construction ainsi que le détail des équipements collectifs.

Bon à savoir : l’acheteur s’engage à verser en échange de la réservation de la maison ou de l’appartement, un dépôt de garantie. Par ailleurs, celui-ci dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat de réservation.

Deuxième étape : la signature du contrat de vente VEFA

Un projet de contrat de vente définitif doit être adressé au vendeur au minimum un mois avant la date de signature de l’acte authentique, accompagné des annexes.
Le contrat définitif contient les mentions déjà prévues dans l’acte de réservation accompagnées d’autres, plus spécifiques : conditions suspensives (obtention du ou des prêts) et garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
Les annexes doivent être déposées chez un notaire. Il s’agit de tous les éléments techniques relatifs au bien (indication des surfaces de chacune des pièces, plans de situation du bien, matériaux utilisés …)

Ce contrat est obligatoirement signé devant notaire, c’est un acte authentique.

Troisième étape : le paiement du logement

Celui-ci est strictement réglementé. Échelonné dans le temps, il suit les étapes d’achèvement du bien.

Quatre temps de paiement ont lieu :

• achèvement des fondations : 35% du prix total
• mise hors d’eau : 70%
• achèvement de l’immeuble : 95%
• enfin, à la mise à disposition du bien : 5%

Des étapes intermédiaires restent possibles et il arrive que des paiements interviennent lors de l’achèvement des cloisons et lors de la mise hors d’air.

Quatrième étape : la livraison du bien

La livraison est la remise des clés à l’acquéreur, qui ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, étape préalable à cet ultime rendez-vous.
Cette étape est essentielle et permet de consigner par écrit les finitions restant à effectuer, les différents défauts de conformité, les vices de construction éventuels …

Bon à savoir : Si le jour de la livraison, certaines anomalies ne sont pas notées par l’acheteur, celui-ci dispose d’un mois pour les notifier par lettre recommandée au promoteur.

Important : l’acheteur sur place bénéficie pour sa protection de plusieurs garanties.

Les garanties offertes à l’acquéreur sont les suivantes :

• parfait achèvement
• la garantie de surface
• biennale
• d’isolation phonique
• la garantie décennale et assurance dommages-ouvrage