Qu’est-ce-qu’une expropriation ?

A la différence d’une procédure de préemption, l’expropriation dépossède un propriétaire de son bien immobilier. Contre versement d’une indemnité, sans que celui-ci ne puisse s’y opposer. Il s’agit d’une dérogation à la liberté de propriété, pourtant essentielle dans notre code civil. Aussi, l’expropriation est une procédure qui répond à des conditions très strictes.

L’expropriation : définition

L’expropriation est une procédure juridique par laquelle une personne publique (État, collectivité territoriale, établissements publics, certaines personnes de droit privé chargées d’une mission de service public comme les Caisses de sécurité sociale) va acquérir un bien immobilier, moyennant le versement d’une indemnité au propriétaire initial de celui-ci.

L’expropriation concerne les biens détenus par des personnes privées, des personne morales, dans le cadre d’une pleine propriété, d’un usufruit ou d’une servitude. Et elle touche aussi bien les immeubles que les terrains.

Des cas d’utilité publique

Au regard de la forte atteinte au droit de la propriété, l’expropriation doit être limitée aux seuls cas reconnus d’utilité publique. Aucun texte ne vient définir cette notion, aussi, ce sont les juges qui encadrent ses conditions.

Cas reconnus comme d’utilité publique :

• les projets parfaitement justifiés
• inévitables
• dans le respect d’une certaine proportion entre l’atteinte à la propriété des individus et l’objectif poursuivi par l’Etat ou la collectivité territoriale.

Voici quelques exemples de procédures d’expropriation acceptées par les juges :

• réalisation de zones d’activités commerciales ou industrielles
• améliorations et aménagements des voiries
• création de lotissements …

La procédure d’expropriation

La procédure d’expropriation comporte trois phases obligatoires, ce qui explique qu’elles soient souvent très longues. D’autant plus que les recours judiciaires sont assez courants dans ce genre de situation.

• La phase d’enquête d’utilité publique

Cette phase préalable à toute procédure permet de déterminer si les trois conditions énoncées ci-dessus sont bien présentes dans le projet concerné.

Cette enquête lancée à l’initiative du Préfet a pour but d’informer le public éventuellement concerné par la procédure à venir. Afin que les individus puissent, s’ils l’estiment nécessaire, contester la procédure d’expropriation. L’enquête est ensuite rendue publique, sous forme de déclaration d’utilité publique.
Celle-ci peut être contestée également à l’amiable – en demandant à l’administration le report de son projet – soit devant les tribunaux directement.

• La phase d’enquête parcellaire

Parallèlement à l’enquête d’utilité publique, la collectivité qui souhaite l’expropriation, réalise une enquête parcellaire, destinée à déterminer précisément le bien immobilier concerné par la procédure et son propriétaire.
Est alors pris un arrêté de cessibilité par lequel l’immeuble ou le terrain concerné est reconnu cessible.
Là encore, cette phase peut faire l’objet de recours devant le tribunal administratif.

• Le recours au juge

Ce recours au juge est obligatoire, même en l’absence de contestation par le propriétaire du bien. En effet, seul le juge est habilité à prononcer le transfert de propriété entre le propriétaire originel du bien et l’organisme public concerné. On parle alors d’ordonnance d’expropriation. Puis de fixer le montant de l’indemnité, alloué à l’exproprié.

Les procédures d’expropriation sont souvent montrées du doigt. En effet, elles apparaissent aux propriétaires comme injustes. Il est vrai que privilégier l’intérêt commun devant les intérêts personnels n’est pas une situation facile à accepter. Notamment lorsque le bien exproprié est un bien de famille. C’est pourquoi les juges tendent au maximum à accorder des indemnités justes et réparatrices du préjudice subi.