Comment acheter un bien sans maître ?

Il arrive, au détour d’une balade en ville ou en campagne, que l’on tombe en admiration devant un bien qui semble abandonné. S’il nous paraît logique que tous les biens appartiennent à un propriétaire, il existe pourtant des biens sans maître.
Si vous souhaitez acquérir un bien sans maître, il vous faudra vous informer auparavant du statut juridique particulier de celui-ci qui même s’il semble délaissé n’est pourtant pas totalement sans propriétaire.

Qu’est-ce-qu’un bien sans maître ?

Les biens sans maître sont des biens immobiliers vides – ou squattés – dont le propriétaire est soit inconnu, soit décédé, soit il a disparu.
Un propriétaire inconnu est celui pour lequel il n’existe aucun titre de propriété publié auprès des services de la publicité foncière ni aucun document cadastral.

On distingue deux situations :

• les biens sans maître peuvent être des biens faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun héritier ou successible ne s’est présenté
• les biens sans maître peuvent également être ceux dont le propriétaire n’est pas connu et pour lequel les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de trois ans.

Attention, il convient de ne pas confondre les successions sans successibles et les successions vacantes.
Les successions vacantes concernent trois situations précises :

• le défunt ne laisse aucun héritier, aucun légataire légal
• la totalité des héritiers a renoncé à la succession
• les héritiers n’ont pas exercé leur option successorale dans un délai de 6 mois à partir de l’ouverture de la succession.

En cas de succession vacante, le bien immobilier est de droit, incorporé au patrimoine de la commune sur laquelle il est situé.

Dans le cas des biens sans maître, le bien est également incorporé dans les biens de la commune mais selon une procédure spécifique.

La procédure d’acquisition d’un bien sans maître par une commune

Les communes souhaitant acquérir un bien sans maître doivent se soumettre à une procédure d’acquisition précise. Si elles ne souhaitent pas acquérir le bien ou ne respectent pas la procédure, la propriété du bien est directement transférée à l’Etat.

La première étape de la procédure est une enquête indispensable pour s’assurer que le bien est effectivement sans maître. 

Si le bien est issu d’une succession, le bien est incorporé au domaine de la collectivité qui est invitée à prendre une délibération permettant de formaliser l’acquisition (cet acte est non obligatoire mais fortement conseillé). 

Si le bien est sans maître par l’absence de propriétaire connu, trois actes sont indispensables :

• un arrêté municipal du maire constatant l’existence sur sa commune d’un bien sans maître
• une délibération du conseil municipal (un délai de 6 mois depuis l’arrêté du maire est requis)
• un arrêté constatant l’entrée du bien dans le patrimoine de la commune. 

Il conviendra ensuite pour la commune de respecter les règles de publicité auprès des services de la publicité foncière et de faire appel à leur notaire pour verrouiller l’ensemble des démarches administratives.

Acquérir un bien sans maître

Si vous avez eu un coup de cœur pour un bien sans maître, il vous faudra attendre que le bien soit intégré dans le patrimoine de la commune pour tenter une proposition d’achat.
Nous vous conseillons de ne pas attendre la fin de la procédure pour vous manifester mais de faire connaître vos intentions au plus tôt auprès de la municipalité. Celles-ci pourraient être entendues favorablement et éviter que la propriété du bien soit transférée directement à l’Etat.

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