Le guide des servitudes

Vous venez d’hériter d’un bien immobilier et vous vous apercevez qu’il existe sur le terrain un droit de passage en faveur de l’un des voisins ? Vous vous interrogez sur ses droits et les vôtres ? Parce que les servitudes sont courantes mais complexes et strictement encadrées par la loi, nous vous proposons ce grand guide des servitudes. Vous y trouverez les réponses aux questions courantes que l’on se pose lorsque l’on est confronté à cette contrainte.

Quelques mots de vocabulaire : la parcelle ou le bien immobilier supportant une servitude est appelé le fonds servant. La parcelle ou le bien immobilier qui en bénéficie est le fonds dominant.

Comment définir les servitudes ?

Pour connaître la définition précise des servitudes, il faut lire l’article 637 du Code civil : 

“Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.”

La lecture de ce texte nous indique que la servitude possède deux natures : 

• elle est une limite au droit de propriété, une contrainte pour le fonds qui la subit
• elle est un droit complémentaire au droit de propriété pour le fond qui en bénéficie

La servitude est caractérisée par deux éléments essentiels : 

• l’existence de deux propriétés, l’une subissant la servitude appelée fonds servant, l’autre bénéficiant de la servitude et appelée fonds dominant
• le caractère réel de la servitude ce qui signifie qu’elle est attachée au bien et non à la personne du propriétaire

Comment sont créées les servitudes ?

Selon les cas de figure, les servitudes sont d’origines diverses : 

• Certaines servitudes sont établies par la loi, on parle de servitudes légales

Quelques exemples : 

– nous parlerons dans cet article de la servitude de vue
– citons également la servitude de désenclavement
– ou encore la servitude de recul des plantations
– sans oublier la servitude d’écoulement des eaux

• D’autres servitudes sont créées par décision commune de deux propriétaires, concrétisée par un acte écrit. On parle alors de servitudes conventionnelles.

Exemples : 

• la servitude de passage 
  – la servitude non aedificandi ou non altius tollendi (interdiction de bâtir ou interdiction de bâtir au delà d’une certaine hauteur)
• La prescription trentenaire (la possession de 30 ans) est également une cause de création de servitude

Dans ce cas, la servitude doit être continue et apparente.

• Et enfin, dernière cause de création des servitudes, l’existence d’un intérêt public. Ces servitudes sont établies dans l’intérêt général. Elles supposent l’existence d’un fonds servant mais pas forcément d’un fonds dominant.Souvent liées au développement des réseaux routiers, de communication et des transports, elles sont très nombreuses.

Caractéristiques des servitudes 

Les servitudes peuvent être : 

• continues : c’est-à-dire qu’il n’est pas nécessaire que l’homme intervienne pour que la servitude existe.
• discontinues : ce sont les servitudes qui ont besoin du fait de l’homme pour s’exercer comme la servitude de passage par exemple. 
• apparentes : elles se matérialisent par la présence d’un ouvrage extérieur comme une porte, une fenêtre, un sentier…
• non apparentes : il n’existe aucun signe extérieur de leur existence.

Des combinaisons entre ces caractéristiques sont possibles et même probables. Ainsi, une servitude de vue est continue et apparente tandis qu’une servitude de passage peut être discontinue et apparente.

Extinction des servitudes

La loi prévoit 5 cas d’extinction des servitudes : 

• L’impossibilité d’exercice

Lorsque le fonds sur lequel pèse la charge de la servitude ne peut plus procurer au propriétaire du fonds dominant son utilité, la servitude s’éteint. Ce sera le cas en cas de changement de la configuration des lieux. Imaginons par exemple une falaise effondrée sur le chemin sur lequel pesait un droit de passage. Naturellement, la servitude n’a plus lieu d’exister.

• La confusion

Lorsque les deux parcelles sont réunies entre les mêmes mains, les servitudes disparaissent par confusion. 

• Le non-usage trentenaire

Si la servitude n’est pas utilisée durant 30 ans, elle s’éteint. La difficulté de ce mécanisme va être la preuve du non-usage sur une aussi longue durée. Le non-usage peut être issus d’un cas de force majeure ou peut provenir d’une volonté des utilisateurs. 

• La renonciation

Le propriétaire peut renoncer à bénéficier d’une servitude. Ce cas de figure ne joue pas pour les servitudes légales qui sont d’ordre public et auxquelles on ne peut déroger.

La renonciation doit être formalisée et publiée auprès des services de la publicité foncière.

• La perte de la chose

Si l’un des fonds vient à être perdu, la servitude y afférente s’éteindra.

Il existe deux cas de perte de la chose : 

• le fonds disparaît pour cause de phénomène naturel et aucune remise en état ne peut intervenir
• le fonds est rattaché au domaine public dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique

Comment fonctionnent les servitudes les plus courantes ?

La servitude de vue

La servitude de vue est imposée par la loi. Il s’agit de la distance que toute vue doit respecter par rapport au terrain voisin. Cette contrainte a pour but de protéger l’intimité des voisins.

On distingue les jours et les vues. Les jours sont de deux sortes : 

• ce sont des ouvertures fermées par un verre dormant qui laisse traverser seulement la lumière
• ou bien des fenêtres situées à plus de 2,60 mètres en rez-de-chaussée et de 1,90 mètre en étage

Les vues sont des ouvertures pourvues de fenêtres qui peuvent s’ouvrir et par lesquelles on aperçoit le fonds voisin.
Les contraintes sont plus fortes pour ces ouvertures qui sont plus pénalisantes pour les voisins.

La servitude de vue ne s’applique que pour deux propriétés privées contiguës, que ce soient des propriétés à usage d’habitation ou non. Elle ne s’applique pas en bordure du domaine public ni pour deux bâtiments sur une même propriété. 

A retenir : toute ouverture ou élément bâti extérieur doivent être implantés à plus de 1,90 m de la propriété voisine (art. 678 C.civ).

Acquisition de la servitude de vue.

Il existe certains cas de figure dans lesquels la servitude va être acquise par le propriétaire du fonds qui la subit.

• acquisition par titre. Il est possible d’acheter à son voisin le droit d’ouvrir une vue sur son fonds à une distance inférieure à la distance légale. Cet accord doit être entériné par une convention publiée au service de la publicité foncière.
• acquisition par prescription. Si une vue irrégulière existe depuis plus de trente ans sans qu’aucun voisin n’est protesté, la servitude est acquise par le fonds qui la subit qui devient donc le fonds qui en bénéficie.

La servitude de passage

La servitude de passage est mise en place pour désenclaver un terrain, lequel est privé d’un accès à la voie publique.
Ainsi, le propriétaire du fonds qui ne dispose pas d’accès à la voie publique va pouvoir imposer à son voisin, un droit de passage suffisant pour assurer la desserte de son fonds.

L’enclave est définie par plusieurs critères et si cela n’est pas suffisant, le juge apportera son appréciation.

Bon à savoir : comme le propriétaire qui accorde un droit de passage subit une contrainte forte qu’il ne peut refuser, il doit obtenir une indemnité de la part du voisin qui bénéficie du droit de passage.

La servitude de distance des constructions et plantations

On évoque ici l’article 671 du Code civil qui fixe la distance obligatoire à respecter pour la plantation de végétaux comme les arbres ou les arbustes près de la limite de la propriété voisine. 
Ainsi, si vous souhaitez planter des végétaux dont la hauteur de plantation est inférieure ou égale à 2 mètres, vous devez respecter la distance minimum de 0,5 mètre en limite de propriété voisine. Si vos végétaux sont supérieurs à 2 mètres, la distance minimum à respecter en limite de propriété voisine est de 2 mètres.

La servitude d’écoulement des eaux

Selon l’article 740 du Code civil, le principe est celui du libre écoulement naturel des eaux sur les fonds inférieurs et ce, sans indemnité.

Cette charge d’écoulement naturel des eaux est imposée à tous les fonds, quelle que soit leur situation et en quelque main qu’ils se trouvent. 

On parle là des eaux provenant de la pluie, de la fonte des neiges, du débordement des étangs… Sont exclues toutes les eaux altérées par le fait de l’homme, comme les eaux industrielles ou insalubres. 

Bon à savoir : une source est-elle située sur votre terrain ? Vous pouvez en disposer librement sous réserve des droits acquis par le propriétaire du fonds inférieur ou de la servitude légale dont peuvent bénéficier les habitants des communes alentour. Attention, si la source forme un cours d’eau à la sortie de votre terrain, vous n’êtes considéré que comme simple usager. 

Les servitudes par destination du père de famille

Ces servitudes se créent par l’unique volonté ou même par simple décision unilatérale d’un propriétaire.
Elles ne sont pas soumises à publicité foncière mais elles sont opposables aux tiers.

La destination du père de famille est un dispositif qui permet l’établissement de servitude lorsque le propriétaire de deux fonds prévoit des aménagements spécifiques tels que l’un des fonds est affecté au service de l’autre. Ce n’est qu’au moment de la vente que la servitude porte conséquence puisqu’il sera considéré que la servitude devra être maintenue. Il en résultera alors une servitude légalement établie entre les deux fonds.
A noter que la servitude par destination du père de famille joue dans le cas de servitudes discontinues également. 

Quid de la servitude et de la copropriété ?

Pendant longtemps, la Cour de Cassation refusait la possibilité de constituer une servitude conventionnelle dans une copropriété. Rappelons que l’article 637 du Code civil précise que les servitudes n’existent que lorsque les propriétés sont clairement différentes.
Il a ainsi été admis qu’une servitude entre deux parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts était possible. En revanche, à propos de la constitution d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif, la Cour de cassation refusait ce cas de figure. 

Récemment pourtant, la Cour de cassation vient de remettre en cause ce principe. Elle a constaté à propos du passage d’une canalisation, que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’était pas incompatible avec la création d’une servitude entre les parties privatives des deux lots, ces lots de copropriété appartenant à des propriétaires distincts.   

Comment savoir si j’ai une servitude sur ma parcelle ?

C‘est une question que se posent de nombreux propriétaires et en cas de doute, il est judicieux de se renseigner avant même la signature de la vente définitive.

Pour savoir si une servitude s’exerce sur une parcelle, il faut obtenir auprès des services de la publicité foncière, un état hypothécaire. Véritable carte d’identité d’un bien ou d’un terrain, ce document qui vous apporte des informations sur les propriétaires successifs, les prix d’achat et de vente du bien au fil du temps et les relevés de publication et d’inscriptions hypothécaires indiquent également si des servitudes existent.

Pour obtenir un état hypothécaire, Hypothèques en ligne met à votre disposition un service qui, en quelques clics, vous permet de recevoir dans votre boite mail rapidement, la fiche d’identité de votre bien (maison, immeuble, terrain). 

Vous pouvez également via les services en ligne, obtenir la copie d’un acte notarié. Les actes de vente contiennent l’état des servitudes et vous renseigneront sur vos recherches.