Avantages et inconvénients du Prêt In Fine

Le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, envisage de développer de “nouveaux dispositifs de financement” dans le but de “redonner du pouvoir d’achat immobilier”. Moins répandu que le prêt amortissable, le prêt in fine est généralement réservé aux investisseurs immobiliers dotés d’un apport personnel conséquent. Examinons de plus près les caractéristiques de ce type de prêt, ainsi que ses avantages et inconvénients.

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine, comme son nom l’indique, se distingue par le fait que le remboursement du capital est différé jusqu’à la fin du prêt. Durant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et les assurances, avec des mensualités fixes. Le capital emprunté reste donc intact jusqu’à l’échéance du prêt.
Pour garantir le remboursement du capital à terme, l’établissement prêteur demande généralement à l’emprunteur de constituer une épargne régulière sur un produit de placement associé. Cette épargne, appelée nantissement, est réservée en faveur de la banque en cas de défaut de paiement.

A qui s’adresse le prêt in fine ?

Le prêt in fine est ouvert aux particuliers, professionnels et sociétés de placement. Cependant, en raison des risques associés au remboursement du capital à terme, les conditions d’octroi sont plus strictes que pour un prêt amortissable traditionnel, avec des taux souvent plus élevés et l’exigence d’un apport substantiel.
Ce type de prêt est particulièrement recommandé aux investisseurs immobiliers fortement imposés, cherchant à optimiser leur situation fiscale et disposant d’un apport financier solide.

Avantages et inconvénients du prêt in fine

Le prêt in fine offre une certaine souplesse financière avec des mensualités moins élevées, ainsi que des avantages fiscaux, notamment la déduction des intérêts des revenus locatifs. Toutefois, il nécessite un patrimoine financier conséquent et présente des taux d’intérêt plus élevés que les prêts amortissables. De plus, le rendement de l’épargne associée doit être suffisant pour couvrir le remboursement du capital à terme.

Couverture par une assurance emprunteur

La souscription d’une assurance invalidité-décès est souvent exigée par la banque pour couvrir le capital emprunté en cas de décès de l’emprunteur. Cette assurance comporte un coût, mais offre une protection financière aux héritiers en remboursant le solde du prêt en cas de décès de l’emprunteur.

Conclusion

Le prêt in fine peut être un outil financier intéressant pour les investisseurs immobiliers avertis. Il offre des avantages fiscaux et une souplesse de remboursement. Cependant, il nécessite une planification financière rigoureuse et une évaluation prudente des risques avant de s’engager.

Exemple de calcul d’un Prêt In Fine

Montant du prêt : 200 000 €
Durée du prêt : 10 ans
Taux d’intérêt annuel : 3%
Taux de rendement de l’épargne associée : 2%

Calcul des paiements mensuels :

Dans un prêt in fine, les paiements mensuels ne comprennent que les intérêts et les assurances. Le capital emprunté est remboursé en totalité à la fin du prêt.

Intérêts mensuels = (Montant du prêt x Taux d’intérêt annuel) / 12
Intérêts mensuels = (200 000 € x 0,03) / 12 = 500 €

Les paiements mensuels d’intérêts resteront constants tout au long de la durée du prêt. Soit 500 € par mois dans cet exemple.

Intérêts déductibles :

Les intérêts payés dans le cadre d’un prêt in fine sont déductibles des revenus fonciers pour les investisseurs locatifs. Dans cet exemple, supposons que les revenus fonciers annuels soient de 15 000 €.

Intérêts annuels = 500 € x 12 = 6 000 €
Déduction des intérêts = 6 000 €

Remboursement final du capital :

À la fin de la période de prêt, l’emprunteur doit rembourser le capital emprunté en totalité. Pour cela, il utilise l’épargne constituée tout au long de la durée du prêt.

Montant total épargné sur 10 ans = (Paiement mensuel épargné x Nombre de mois)
Montant total épargné = (500 € x 12) x 10 = 60 000 €

Dans cet exemple, le montant total épargné est de 60 000 €. Ce montant est utilisé pour rembourser le capital emprunté de 200 000 € à la fin de la période de prêt.