Acheter en viager : quelles sont les règles à respecter ?

Avec la montée des prix de l’immobilier dans certaines zones en France, il est parfois très compliqué de devenir propriétaire. Aussi, acheter en viager est un dispositif juridique qui revient en force dans le paysage économique immobilier.
S’il y a quelques années encore, le viager avait mauvaise réputation, il est pourtant un dispositif qui peut être très intéressant, aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur.
Focus sur le viager, bien loin du film éponyme avec Michel Serrault !

Qu’est-ce-que l’achat en viager ?

Par le viager, un acheteur, appelé débirentier, fait l’acquisition d’un bien immobilier en échange du versement mensuel d’une rente jusqu’au décès du vendeur, nommé crédirentier.
Le débirentier devient propriétaire du logement dès la signature du contrat. Cependant, il doit attendre le décès du crédirentier pour le récupérer. C’est cette “spéculation” sur le décès du vendeur du bien concerné qui a fait mauvaise presse à ce dispositif immobilier.

Au-delà de la rente versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement au crédirentier, le débirentier doit la plupart du temps s’acquitter d’un bouquet pour devenir propriétaire.

Le viager permet à l’acheteur de se constituer un patrimoine au meilleur prix tandis que le vendeur profite du bouquet et de la rente pour compléter sa retraite.

Bon à savoir : le contrat de viager est obligatoirement établi et signé devant notaire.

Les différents types de viager

Il existe plusieurs typologies de viager, ce qui correspond à des besoins patrimoniaux distincts.

Le viager libre

Typologie assez exceptionnelle, le bien est vendu vide de tout occupant. Ainsi, il est possible d’en disposer immédiatement.
Le débirentier peut alors mettre le bien en location ou l’occuper lui-même.
Ce type de viager sera plus cher, la disponibilité immédiate du bien ayant un coût non négligeable.

Le viager occupé

C’est le type d’achat en viager le plus courant. Les crédirentiers -anciens propriétaire- occupent le bien, jusqu’à leur décès ou leur placement en maison de retraites.

Quels sont les risques pour l’acheteur ?

L’allongement de la durée de la vie est dans ces opérations une donnée importante, à prendre en compte dans le coût de l’opération.
On repense à ce notaire, ayant acquis en viager auprès d’une femme de 90 ans, un bien immobilier. Celle-ci, dénommée Jeanne Calment vécu jusqu’à 122 ans !
Toutefois, le prix d’acquisition reste, hors cas exceptionnel comme celui d’un centenaire en super forme, en-deçà du prix généralement observé à bien égal.
En effet, le prix d’achat est systématiquement décoté pour tenir compte de l’occupation par le crédirentier. Ainsi, les calculs sont fait de tel sorte que l’acquéreur reste gagnant.

Au-delà de ce risque financier finalement peu élevé, d’autres éléments sont à prendre en compte dans l’opportunité ou non d’acheter en viager.

Par exemple, il faut savoir que les grands travaux d’aménagement ou de rénovation sont à la charge des débirentiers. Ce qui peut augmenter fortement la note d’achat.

Bon à savoir : le contrat peut être annulé si le crédirentier décède dans les 20 jours après la signature du contrat ou d’une maladie connue par l’acheteur au moment de l’achat.

Acheter en viager reste une formule intéressante pour un investisseur. Il convient toutefois de bien connaître son fonctionnement et de ne pas s’engager à la légère.
Cet investissement reste également une formule intéressante pour bon nombre de retraités. Cela les assure de rester chez eux jusqu’à la fin de leur vie, sans risquer d’être dépossédé de la jouissance de leur bien.