Quelles sont les règles de majorité lors de l’AG de copropriété ?
Des règles juridiques très précises régissent le fonctionnement d’une copropriété. Elles sont établies pour permettre le bon fonctionnement de l’ensemble immobilier et la protection de chaque copropriétaire. Ces règles revêtent une importance toute particulière en ce qui concerne la validation des décisions prises lors des AG de copropriété.
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Comment décompter les voix des copropriétaires ?
Tout d’abord, intéressons-nous à la question suivante : comment les voix des copropriétaires sont-elles prises en compte ?
Chaque copropriétaire détient plusieurs voix, attribuées selon sa quote-part des parties communes. Cela, au regard de la surface et la situation de son lot.
Bon à savoir : si la quote-part d’un copropriétaire représente plus de la moitié des parties communes, son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires.
Les décisions prises à la majorité simple
Il s’agit de la modalité de prise des décisions les plus courantes comme :
- Les travaux d’entretien courant sur les parties communes et les équipements.
- La mise en conformité des appartements avec les normes légales et réglementaires,
- Les travaux de réfection nécessaires du fait de l’usure ou de la salubrité.
- Également, ceux concernant la stabilité de l’immeuble,
- Les questions d’assurance du bien dans son ensemble,
- L’approbation des comptes …
Cette règle de la majorité simple correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’AG de copropriété. Aussi, les abstentionnistes sont-ils exclus de ce calcul.
La majorité absolue pour quelles décisions ?
Nous pouvons citer, dans les décisions concernées par la majorité absolue :
- la délégation de pouvoir au syndic,
- sa rémunération,
- les travaux de transformation et d’amélioration de l’immeuble …
La majorité absolue correspond à la majorité de toutes les voix de tous les copropriétaires. Présents ou non à l’assemblée générale.
La double majorité
La double majorité est destinée aux décisions importantes de la copropriété comme :
- l’acquisition ou la vente de parties communes,
- la modification du règlement de copropriété,
- les travaux d’amélioration et de transformation des parties communes ou des services collectifs …
Également, dans cette règle, la réunion de deux exigences cumulatives est obligatoire :
- la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non
les deux tiers des voix.
Et enfin, l’unanimité
Pour les décisions les plus importantes de la copropriété, tous les copropriétaires, présents, représentés, absents doivent voter à l’unanimité.
En effet, il s’agira des décisions comme :
- la suppression d’un service collectif,
- l’aliénation des parties communes,
- la modification de la répartition des charges …
A noter que si la décision prise l’est mais sous une majorité différente que celle requise par la loi, elle peut être annulée par le juge. Par contre, un copropriétaire ne peut pas la contester sur l’erreur de majorité.
Bon à savoir : l’assemblée générale ne peut, dans n’importe quelle forme de majorité, imposer à un copropriétaire une modification sur la destination de ses parties privatives. Ou sur leur modalités de jouissance.
Les assemblées générales en 2022
Le covid a modifié ces derniers mois l’organisation des assemblées générales. Et en effet, le variant Omicron modifie la vie des copropriétés. Ainsi, lorsque l’assemblée générale n’a pas pu se tenir, le contrat de syndic et les mandats des membres du conseil syndical expirés entre le 1er janvier et le 15 février 2022 sont renouvelés jusqu’à la prochaine AG (convoquée pour le 15 avril prochain, au plus tard).
