Bien comprendre les servitudes

Le régime des servitudes est complexe et occasionne de nombreux litiges devant les tribunaux tant les conflits entre voisins peuvent devenir explosifs rapidement.
Cet article de fond vous aidera à décrypter les servitudes avec un paragraphe dédié aux servitudes de passage, qui sont celles qui interrogent le plus fréquemment.

Pour des questions plus détaillées et pour obtenir davantage d’informations sur les servitudes, nous vous invitons à consulter nos actualités sur le sujet, rubrique “Servitude”.

La servitude est définie par le code civil à l’article 637. Il s’agit d’une “charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.

Le mot d’héritage désigne toute propriété immobilière privée.

Ainsi, une servitude, au sens de l’article 637 du Code civil est une charge qui peut s’établir sur un immeuble bâti ou non bâti faisant l’objet d’une propriété privée mais également sur les immeubles appartenant au domaine privé de l’État ou des collectivités territoriales. 

Les servitudes présentent un caractère réel et foncier.

Quels sont les éléments constitutifs d’une servitude ?

Si l’on reprend l’article 637 du Code civil, on note la réunion de trois éléments constitutifs :

• Un fonds
• Des propriétés distinctes
• Un fonds affecté au service d’un autre fonds

Le fonds

Le fonds correspond au sol et à tout ce qui est fixé au sol.

Il s’agit alors de toutes les constructions bâties sur le sol ou dans le sous-sol comme des bâtiments, des canalisations, des piliers ou des poteaux fixés par du béton mais aussi des ponts, des barrages …

Cela concerne également les végétaux. A noter que dès que les arbres, plantes et fleurs sont détachés du sol, il deviennent des meubles et sortent du champ d’application de la servitude.

Que la chose soit fixée au sol définitivement ou de façon provisoire, n’a pas d’importance.

Ainsi, nous pouvons déduire à contrario ce qui ne rentre pas dans l’étendue de la servitude.

Les biens meubles

En droit, sont définis comme des meubles, toutes les choses qui sont mobiles, qui ne sont ni figées ni incorporées dans le sol. 

Le champ d’application des meubles est très large et va des bateaux, des matériaux, aux biens destinés à l’ameublement en passant par les aéronefs ..

Bon à savoir : les meubles immatriculés ne sont pas considérés comme des immeubles même s’ils ont, par cette démarche juridique, un statut particulier.

Sont exclus également des servitudes les biens immeubles mais qui ont vocation à être détachés du sol dans un futur proche ou encore les biens incorporels (brevets, marques …).

Les immeubles par destination

L’appellation juridique “immeubles par destination” concerne des biens qui, par nature, sont des meubles mais qui sont considérés comme d’immeubles puisqu’ils constituent l’accessoire indissociable d’un immeuble.

Est utilisée ici la règle selon laquelle “l’accessoire suit le principal”. Il s’agit ici des constructions ou encore des végétaux ou du bétail affectés à un fonds agricole.

Les propriétés distinctes

Pour qu’une servitude puisse être constituée, il est obligatoire de retrouver deux fonds appartenant à des propriétaires différents.  

Les fonds doivent être voisins, mais pas forcément contigus.

Un fonds affecté au service d’un autre fonds

On évoque ici la présence du fonds servant et du fonds dominant qui sont les termes juridiques.

Cette relation asymétrique est indissociable de la servitude qui produit une charge pour l’un des propriétaires et un service pour l’autre. 

Pour être qualifiée de servitude, celle-ci doit conférer une utilité au fonds dominant. L’article 637 prévoit en ce sens que la charge imposée au fonds servant doit être établie « pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

L‘utilité prévue dans l’article précité n’est pas forcément indispensable, elle doit en revanche augmenter la valeur du fonds qui bénéficie de la servitude. A noter que l’utilité ne doit pas profiter au propriétaire du fonds mais bien au fonds lui-même. La servitude est toujours rattachée au bien immobilier, jamais à la personne du propriétaire.

Si le fonds dominant retire de l’utilité de la servitude, le fonds servant lui est grevé d’une charge nouvelle. La servitude porte atteinte au droit de propriété et en cela, elle doit être compensée.

Bon à savoir : la charge est strictement attachée au fonds servant et se transmet ainsi avec la propriété. La servitude ne peut être “cédée, saisie ou hypothéquée” indépendamment du fonds.La seule solution pour le propriétaire de se défaire de la servitude est de se détacher de la partie de terrain sur laquelle pèse cette dernière.

Il existe toutefois quelques cas d’extinction de la servitude : 

• Impossibilité d’user de la servitude (il ne s’agit pas là d’une perte d’utilité mais bien d’une impossibilité d’utilisation)
• Lorsque le fonds servant et le fonds dominant sont réunis dans la même main : on parle de confusion des fonds 
• Par la non-utilisation de la servitude pendant trente ans.
• Par la volonté des propriétaires du fonds dominant et du fonds servant

Pour savoir si une parcelle contient des servitudes, cliquez pour obtenir un état hypothécaire ou une situation de patrimoine immobilier.

Pour résumer, la servitude à trois caractères distincts :

Un caractère réel :

La servitude porte sur un fonds et non sur la personne de son propriétaire.

Un caractère accessoire :

La servitude ne peut être séparée de la propriété des fonds servant et dominant. Elle se transmet de plein droit avec la propriété des fonds et ne peut être cédée séparément des fonds.

Un caractère perpétuel :

Du fait de son caractère accessoire au droit de propriété, la servitude est perpétuelle, elle existe aussi longtemps que les fonds auxquels elle est liée. Sauf cas d’extinction vues précédemment.

Les différentes servitudes

Servitudes continues et servitudes discontinues

• Les servitudes continues : leur usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (exemple : conduites d’eau, les égouts).
• Les servitudes discontinues : elles ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (exemple : droit de passage).

Servitudes apparentes et servitudes non-apparentes

• Les servitudes apparentes : elles se repèrent par des ouvrages extérieurs (une porte ou une fenêtre)
• Les servitudes non apparentes : elles n’ont pas de signe extérieur (interdiction de bâtir) 

Servitudes d’utilité publique et servitudes d’utilité privée

• Les servitudes d’utilité publique : elles sont établies dans l’intérêt général (une ligne électrique). Elles sont d’ordre public, inaliénables et imprescriptibles et n’ont pas besoin de fonds dominant.
• Les servitudes d’utilité privée ont un fonds dominant.

On distingue également les servitudes imposées par la loi et d’autres qui sont le fait de l’homme (servitudes conventionnelles).

La loi peut en effet imposer des servitudes entre plusieurs fonds selon si la situation des lieux l’impose en raison des plantations, des vues ou des passages…

En dehors des servitudes imposées par la loi, les propriétaires peuvent établir des servitudes au gré de leur besoin.

Elles s’acquièrent de plusieurs façons : 

• par un titre : les propriétaires s’étendent et rédigent un acte reconnaissant la servitude. L’acte n’est pas nécessairement notarié, il peut s’agir d’un acte sous-seing privé.
• par la possession trentenaire uniquement pour les servitudes continues et apparentes 
• par destination du père de famille. Là encore, cela ne concerne que les servitudes continues et apparentes et s’il est établi que les deux fonds divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans la situation où une servitude est nécessaire.

Les obligations relatives à la servitude

A l’égard du propriétaire du fonds dominant

Le propriétaire du fonds dominant a le droit d’utiliser la servitude mais doit en contrepartie réaliser tous les travaux et ouvrages nécessaires pour son usage et sa conservation.

En revanche, il ne peut modifier la servitude pour quelque raison que ce soit.

A l’égard du propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du fonds doit respecter la servitude. Et il ne peut rien faire qui tende à diminuer son usage.

Attention toutefois, le propriétaire du fonds servant peut imposer à son voisin de déplacer la servitude si le nouveau lieu proposé est aussi pratique pour exercer ses droits et si la situation initiale de la servitude est devenue plus onéreuse.

Le cas courant de la servitude de passage

La loi reconnaît au propriétaire d’un terrain enclavé un droit de passage sur la propriété voisine, afin d’accéder à la voie publique. L’accord du propriétaire du fonds servant pour le passage n’est pas nécessaire, il s’agit d’une servitude légale.

En cas de difficulté d’accès sans que le terrain ne soit enclavé, les deux propriétaires peuvent conclure une servitude conventionnelle.
En l’absence d’accord amiable ou en cas de conflit , c’est le juge qui devra trancher.

Le propriétaire du fonds dominant (celui qui a la parcelle enclavée)  a le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant) à condition qu’il utilise : 

• le passage le plus court vers la voie publique
• que l’endroit déterminé pour la servitude soit celui qui cause le moins de dommage au propriétaire du fonds servant
• de verser une indemnité proportionnelle aux dommages occasionnés par le passage. 

Quid de l’indemnité ? 

L’indemnité est déterminée par les deux propriétaires ou à défaut par le juge. 

Cette indemnité n’est pas due si le propriétaire de la parcelle enclavée justifie de l’usage de la servitude durant au moins 30 ans.

Afin de déterminer l’indemnisation la plus juste pour le propriétaire du fonds servant, il conviendra de prendre plusieurs critères en considération, dont aucun n’est fixé par la loi. C’est donc la jurisprudence qui a fixé certains critères.
On peut noter la Cour d’Appel de Poitiers qui a retenu “la nature de la surface grevée, dont la propriété du sol n’est pas pour autant transférée et de la gêne résultant de l’utilisation plus ou moins fréquente ou saisonnière du passage” ou encore la Cour d’appel de Nîmes qui elle s’en réfère à la “superficie de l’assiette du passage sur le fonds servant multipliée par la valeur estimée du terrain (agricole, en l’espèce) au mètre carré avec application d’un taux d’abattement (40 %) pour indisponibilité du terrain d’assiette”.

Souvent, est utilisée cette formule par les experts du domaine :

Valeur vénale (€) x Surface (m²) x  coefficient de pondération

Appliquer un coefficient de pondération

Le coefficient de pondération peut varier mais il est généralement situé entre 0,2 et 0,5 selon l’emplacement des lieux et les caractéristiques des terrains.

Le calcul de la servitude n’est donc pas fixé ni par la loi ni par la jurisprudence et les critères choisis peuvent être très larges selon la nature de la servitude, son emplacement, ses contraintes … Dans tous les cas, l’indemnisation doit être proportionnée au dommage que la servitude peut occasionner, selon l’article 682 précise que le fonds dominant est chargé de délivrer «une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner» au fonds servant.

En matière d’indemnité, le versement en capital est le plus courant mais les propriétaires peuvent choisir un autre mode de versement, tant qu’ils sont d’accord entre eux.

A noter que le droit de passage s’applique aux individus, aux animaux, aux véhicules et aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz …

Bon à savoir : la servitude de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé. notamment par la création d’une route ou d’un chemin public desservant le fonds à l'origine enclavé.

Comme vu précédemment, l’entretien du passage incombe à celui qui l’utilise mais si les deux propriétaires ont l’usage commun du droit de passage, ils doivent alors se partager les frais d’entretien et de conservation.

Quid en cas de mésentente des propriétaires ?

Si les deux propriétaires ne s’entendent pas sur un point quelconque de l’usage de la servitude, ils devront alors saisir le juge.

Celui-ci peut statuer sur différents éléments :

• l’existence du droit de passage,
• son emplacement 
• son mode d’exercice (accès à pied, en voiture…)
• la fin du droit de passage,
• le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.

En cas de désaccord sur l’indemnité à verser, c’est le propriétaire du fonds servant qui devra faire la preuve du dommage causé.