Qu’est-ce-qu’un état daté ?
Obligation est faite au syndic de remettre au notaire lors de la vente d’un bien en copropriété un document global dénommé l’état daté.
Cet ensemble d’éléments précis dresse le bilan complet de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. Il permet de renseigner le futur acquéreur d’un bien immobilier sur les charges qu’il devra supporter une fois propriétaire.
A quel moment doit être remis l’état daté ?
La demande d’état daté est faite au syndic dès que le compromis de vente a été signé par le notaire ou par le vendeur. Le document doit être présenté par le notaire à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente définitif dans son étude.
Pour protéger davantage encore le futur acheteur, la loi Alur impose que la plupart des informations soient fournies avant la signature du compromis de vente : il s’agit du pré-état daté à ne pas confondre donc avec l’état daté.
Que contient l’état daté ?
L’état daté contient essentiellement des informations comptables et financières relatives à la copropriété. C’est l’article 5 du décret du 17 mars 1967 qui précise ce qu’il doit contenir.
Il comporte trois parties :
La première partie : les sommes pouvant rester dues au syndicat par le copropriétaire cédant. Ainsi, doivent être précisées :
- les provisions exigibles du budget prévisionnel,
- les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
- les charges impayées sur les exercices antérieurs,
- le bénéfice d’un emprunt ou du paiement de travaux par annuités,
- les avances exigibles.
Bon à savoir : les indications peuvent être faites sont réserve de l’apurement des comptes.
La deuxième partie : les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant. Ainsi sont mentionnées :
- les avances telles que la constitution de réserves ou la souscription d’un emprunt auprès du syndicat des copropriétaires
- les provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme
La troisième partie : les sommes qui vont incomber au nouveau copropriétaire :
- la reconstitution des avances telles que la constitution de réserves ou la souscription d’un emprunt auprès du syndicat des copropriétaires
- les provisions non encore exigibles du budget prévisionnel,
- les provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe, on trouve également les sommes versées par le vendeur pour les deux exercices précédents dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel (travaux…) ainsi que l’état des procédures judiciaires en cours éventuelles, si le syndic y est partie.
Quel est son montant ?
Un décret du 21 février 2020 est venu fixer le tarif maximal possiblement facturé par le syndic pour la réalisation de l’état-daté, après que de nombreux abus aient été signalés. Le tarif de ce dispositif est aujourd’hui fixé à 380 euros TTC.
Bon à savoir : ce tarif vaut pour la vente d’un lot et même de plusieurs lots objets de la même vente. Le syndic ne peut pas multiplier les facturations.
