Quelles sont les solutions pour se prémunir contre les loyers impayés ?
Lorsqu’un propriétaire met en location son bien immobilier, il prend un risque. Aussi bien en terme de loyers impayés mais également de dégradations du bien. Même s’il est important que la relation bailleur/locataire soit basée sur la confiance, il peut-être utile pour les propriétaires de se doter d’une assurance destinée à rembourser les échéances de loyers non payées et les dégradations éventuelles.
Il existe plusieurs dispositifs pour garantir les propriétaires contre les locataires indélicats.
La garantie VISALE
La garantie VISALE est une caution accordée par Action Logement (ex 1% Logement) envers le locataire. Celle-ci prend en charge le paiement du loyer, des charges locatives en cas de défaillance de paiement.
Bon à savoir : la garantie VISALE ne s’applique que sur la résidence principale.
Cette garantie a deux intérêts : permettre aux locataires dont les dossiers sont modestes de trouver plus facilement un logement et rassurer les propriétaires quant aux risques d’impayées.
Deux limites encadrent cette garantie :
- elle est accordée dans la limite d’un loyer (charges comprises) de 1 500 € à Paris. Et de 1 300 € sur le reste du territoire,
- et dans la limite de 36 mensualités impayées.
La garantie Visale couvre aussi les dégradations locatives, dans la limite de 2 mois de loyers et charges.
La caution solidaire
Acte couramment utilisé dans le cadre d’un contrat de bail, par la caution solidaire, le propriétaire s’assure du règlement des loyers impayés et des dégradations locatives auprès d’un tiers, garant du locataire, qui prendra le relais en cas de défaillance.
Bien entendu, pour que cette caution soit suffisante pour le propriétaire, il conviendra de choisir une caution solvable.
Concrètement, la caution solidaire se met en place très facilement. La caution devra fournir les documents nécessaires à l’étude de sa solvabilité et remplir de façon manuscrite, un texte explicite sur ses obligations.
La garantie loyer impayé
La garantie loyer impayé, aussi appelée GLI est une assurance des loyer impayés. Elle protège le propriétaire d’un logement contre les impayés et les dégradations matérielles.
Bon à savoir : la garantie des loyers impayés ne peut pas se cumuler avec une caution solidaire.
Cette garantie se souscrit auprès de sociétés d’assurance et prend la forme d’une assurance individuelle ou d’une assurance collective. Souvent lorsque le bailleur délègue la gestion de son bien à une agence qui souscrit à une assurance groupe pour obtenir des tarifs plus avantageux.
La GLI est une assurance à tiroir avec plusieurs options possibles.
Le contrat de base porte sur la garantie des loyers impayés, charges et taxes. Là dessus, le propriétaire peut rajouter des options comme l’assurance des dégradations locatives, une garantie de recours qui permet au propriétaire de mener une procédure judiciaire contre le locataire. Une garantie vacance locative qui couvre le remboursement des sommes résultant de la non-relocation des locaux après le départ du locataire.
Devant les options possibles qui entraînent bien souvent des surprimes, il conviendra alors pour chaque propriétaire de déterminer avec soin ses besoins et de choisir le contrat d’assurance correspondant.
