Le guide complet de la servitude de passage

Qu’est-ce-qu’une servitude de passage ? Comment est-elle accordée ? A qui incombe l’entretien du passage ? Nous vous proposons dans ce guide de répondre à toutes vos interrogations sur ce dispositif juridique. 
Il touche au droit de la propriété qui est source de nombreux conflits de voisinage.

La servitude de passage : définition

La servitude de passage autorise le propriétaire d’une parcelle de terrain enclavée à passer sur le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique. Par voie publique, celle ouverte au public ou destinée à l’usage du public.

On appelle la parcelle enclavée le fonds dominant.

On appelle la parcelle sur laquelle s’exerce le passage, le fonds servant.

Cette servitude légale est régie par les articles 682 à 685-1 du Code civil.

Constitution de la servitude

L’article 682 du Code civil dispose que “le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. “

Ainsi, légalement, si un propriétaire de parcelle ne peut accéder à la voie publique, il est en droit d’exiger l’établissement d’un passage sur le fonds voisin. Celui-ci ne peut s’y opposer.

La servitude de passage est toutefois subordonnée à la réunion de plusieurs conditions qui ne doivent pas être du fait du propriétaire du fonds enclavé mais bien de la nature de la parcelle concernée.

La configuration du fonds

Le fonds enclavé

L’article 682 du Code civil définit le fonds enclavé comme celui qui ne comporte, soit aucune issue, soit un accès réduit et insuffisant vers la voie publique.

La situation d’enclave se caractérise ainsi par la réunion de deux éléments cumulatifs :

• Insuffisance ou absence d’accès à une voie
• Et l’absence de voie ouverte au public

Absence ou l’insuffisance d’accès à une voie

Cette absence ou cette insuffisance provient soit d’une impossibilité physique d’accéder au fonds, soit à une impossibilité juridique.

Le plus souvent, le fonds enclavé est expliqué par la configuration des lieux, comme par exemple lorsque le fonds est entouré par des terres qui appartiennent à d’autres propriétaires.

Lorsqu’il est physiquement impossible d’aménager un accès à la voie publique, en raison du relief, de la position du fonds, ou de la configuration des lieux alors, la servitude de passage s’impose.

Les tribunaux prennent également en compte, pour apprécier si le fonds est enclév ou non à un aspect économique et aux coûts d’aménagement pour que le terrain concerné puisse accéder à la voie publique sans passer par la ou les parcelles voisines.

Si les travaux nécessaires sont trop élevés, les juges considèrent le fonds comme enclavé et comme nécessitant un droit de passage.

Autre cas de fonds enclavés :

Les terrains qui ne peuvent accéder à la voie publique en raison de contraintes juridiques.

En ce qui concerne l’insuffisance d’accès, celle-ci est la plupart du temps expliqué par un accès trop étroit (qui ne peut pas être emprunté en voiture par exemple) ou encore trop dangereux dans le sens que son utilisation fait courir un risque au propriétaire (comme longer une falaise ou utiliser un chemin escarpé).

Si les obstacles peuvent être aménagés à des coûts raisonnables ou carrément supprimés, le caractère enclavé du fonds ne sera pas reconnu.

L’indemnité accordée au propriétaire du fonds servant

L’article 682 du Code civil prévoit que la constitution d’une servitude de passage ne peut être mise en place qu’en contrepartie du versement “d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.”

Celle-ci est là pour réparer le préjudice. Celui-ci résultant de l’atteinte portée au droit de propriété du propriétaire du fonds grevé par la servitude de passage.

L’indemnité est fixée en fonction du seul préjudice occasionné par le droit de passage et non en fonction de la valeur vénale du terrain. Cette dernière est versée soit sous forme de capital, soit sous forme de redevance trimestrielle ou annuelle.

Si la dévalorisation subie par le fonds servant peut être prise en considération au titre du dommage causé, l’inverse n’est pas vraie. 
Ainsi, le propriétaire à qui revient l’indemnité, ne peut arguer de la plus-value engendrée par le fonds dominant, pour réclamer une indemnité plus importante.

Pour calculer l’indemnité du droit de passage, sont pris en compte trois préjudices :

• les dommages causés à la propriété traversée ;
• les nuisances engendrées par l’aménagement du passage ;
• la création de la servitude de passage elle-même.

Il existe quelques exception au versement de cette indemnité :

• Si le fonds est enclavé par le fait du propriétaire du terrain : 

Dans le cas où un propriétaire obstrue lui-même l’accès à la voie publique, s’il est avéré que sa responsabilité dans la situation du fonds est engagée, il ne pourra se prévaloir d’aucune indemnité. Le préjudice étant de son fait.

• Et si le propriétaire dispose d’un accès établi conventionnellement avec le propriétaire d’un fonds voisin :

Qu’il soit moins pratique que celui qui est constitutif du droit de passage importe peu. Un accès praticable justifie le refus d’empiéter sur la parcelle voisine. Sauf dans le cas d’exploitations agricoles si jamais les engins ne peuvent bénéficier de cet accès.

• Si le fonds enclavé comporte une issue de tolérance, là encore le propriétaire ne peut pas se prévaloir d’un droit de passage.

Comme aucune règle légale ne vient encadrer cette indemnité, il sera conseillé de se faire accompagner par un notaire pour éviter tous conflits.

Le tracé du droit de passage

L’article 683 du Code civil précise que le passage doit suivre le tracé le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique. 

Toutefois, le tracé doit causer le moins dommage possible pour le terrain qui supporte le passage.

La largeur du passage est déterminée de façon amiable en fonction des besoins du propriétaire du fonds enclavé. Il peut s’agir d’une largeur minime pour un passage de piétons. Ou encore un passage plus important dans le cas d’engins agricoles ou industriels.

Bon à savoir : il convient de faire attention si le passage est destiné à accéder à un terrain sur lequel une construction est prévue. Il faudra alors consulter le plan local d’urbanisme en mairie, une largeur réglementaire est requise (souvent 4 mètres).

En ce qui concerne la nature des fonds, ils peuvent être constitués de terrains comprenant une habitation, un jardin, un parc … tant qu’il est possible de relier la parcelle enclavée à la voie publique. Une exception toutefois avec les biens du domaine public. Ils sont inaliénables et ne peuvent être grevés de servitudes légales et notamment de droit de passage.

Le lieu du tracé de la servitude est appelé l’assiette du droit de passage.

Quid de l’assiette ?

Celui-ci peut avoir plusieurs origines :

• une convention lorsque les propriétaires des fonds servants et dominants sont d’accord entre eux;
• la décision du juge en l’absence d’accord amiable des propriétaires ;
• par prescription ;
• en cas de division du fonds.

Pour ce qui concerne la prescription, il convient de noter que la détermination de l’assiette du passage peut résulter de la prescription acquisitive. 

Selon l’article 685 du Code Civil, “l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.” 
Ainsi, une utilisation et une possession de trente ans, justifie l’assiette de la servitude. 
A condition que la possession soit “continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.”

Attention ! La possession trentenaire fige définitivement l'assiette du passage à l’endroit où il a toujours été exercé sans protestation. Si les propriétaires souhaitent pour une raison ou une autre modifier cette assiette et ainsi, faire cesser les effets de la prescription, ils devront s’entendre et mettre en place une convention.

Cette bonne volonté des parties est également requise dans le cas d’une division de parcelles. Si celle-ci a entraîné la situation d’enclave d’un fonds.

En effet, l’article du Code civil dispose que “si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.”

Les propriétaires des fonds voisins qui ne sont pas parties à la division, ne sauraient être concernés par la servitude du droit de passage.

Les devoirs et les obligations liées à la servitude de passage

La servitude de droit de passage implique des devoirs et des obligations, notamment en termes d’entretien.

Outre l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant, si certains travaux sont nécessaires, le propriétaire du fonds enclavé doit prendre entièrement en charge les aménagements nécessaires.

Il devra également veiller à son entretien. Et s’assurer que les aménagements contiennent le moins de répercussions négatives sur le terrain du voisin.

Le propriétaire du terrain sur lequel s’exerce le droit de passage doit, de son côté, respecter le droit de passage.

En aucun cas, il ne doit diminuer ou limiter l’utilisation de la servitude.

Il peut, si la situation l’exige, déplacer l’emplacement de la voie d’accès. A condition que les travaux soient pris à sa charge. 
Et que ce nouvel emplacement soit tout aussi pratique que le précédent. Et ne prive pas le propriétaire du fonds dominant d’un accès commode à la voie publique.

Bon à savoir : le propriétaire du fonds servant conserve le droit d’aménager et même de clôturer son terrain comme il le souhaite. A condition que ceci n’entrave pas l’usage du passage accordé à son voisin.

Extinction de la servitude de passage

Le principe est simple : “en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682.”

Ainsi, si le terrain n’est plus enclavé, la servitude n’a plus lieu d’être.

Le propriétaire du fonds servant devra démontrer que le propriétaire du fonds enclavé dispose à présent d’un accès suffisant vers la voie publique.

Cet accès devra permettre une utilisation normale du fonds en adéquation avec besoins de son exploitation.

Attention toutefois, la disparition du droit de passage n’est pas automatique. Elle doit être demandée par le propriétaire du terrain qui supporte le droit de passage.

Si le caractère enclavé du terrain n’existe plus, le propriétaire du fonds dominant ne peut alors s’imposer à la disparition du droit de passage.

Bon à savoir : l’extinction de la servitude légale de passage s’accompagne de la suppression des canalisations et câbles antérieurement enfouis le cas échéant.

Les servitudes sont à l’origine de nombreuses procédures judiciaires et de conflits entre voisins. Nous y consacrons de nombreux articles dans notre partie Actualités, que nous vous invitons à consulter régulièrement, les articles étant mis à jour et renouvelés au fil des mois.

Par ailleurs, si vous cherchez à connaître les servitudes existantes sur une parcelle, nous mettons à votre disposition un service de recherche d’état hypothécaire, véritable historique d’un bien immobilier.