Le guide de la Copropriété : tout ce qu’il faut savoir

La copropriété est un concept juridique complexe, il s’agit de partager la propriété d’un bien immobilier entre plusieurs personnes. Que vous soyez propriétaire, locataire ou investisseur, il est important de comprendre les règles et les lois qui régissent la copropriété. Pour éviter les problèmes juridiques et financiers. Dans cet article, nous vous présenterons un guide complet de la copropriété et de ses aspects les plus importants.

Définition de la copropriété

La copropriété est un régime juridique qui permet à plusieurs personnes de posséder conjointement un bien immobilier. Dans ce cadre, chaque propriétaire détient une partie indivise de la propriété. Il est tenu de participer aux frais et aux décisions liées à la gestion de celle-ci.

C’est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi ancienne s’est adaptée aux évolutions des besoins des copropriétaires par des modifications législatives régulières. Les plus récentes sont issues des lois Alur (2014) et Elan (2018).

📌 Sur notre site, vous trouverez de très nombreux articles sur la copropriété. Une rubrique est entièrement consacrée à ce dispositif juridique qui soulève de nombreuses questions.

La copropriété est-elle obligatoire ?

Selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, il y a copropriété lorsqu’un immeuble bâti est divisé en lots. Et que chacun de ces lots est la propriété exclusive d’un copropriétaire. C’est alors un dispositif juridique obligatoire.

Il est important de noter que la mise en copropriété peut être réalisée de manière volontaire. A l’initiative des propriétaires, ou de manière forcée, à la demande d’un tiers (par exemple, un créancier hypothécaire ou un locataire de l’immeuble). Dans ce dernier cas, la mise en copropriété peut être ordonnée par le juge.

Quels sont les changements apportés par la loi Alur ?

La loi Alur, promulguée en 2014, a apporté plusieurs modifications importantes dans la gestion des copropriétés. Elles visent à renforcer la transparence et la sécurité juridique des copropriétés et à améliorer la qualité de vie des copropriétaires.

Quelques exemples :

1. La mise en place d’un fonds de travaux obligatoire. La loi Alur impose la création d’un fonds de travaux dans les copropriétés de plus de 10 ans. Ce fonds permet de financer les travaux d’entretien courant de l’immeuble, tels que la rénovation de la toiture, la réparation des canalisations… Il est alimenté par une contribution annuelle des copropriétaires. Il ne peut dépasser 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.
2. L’obligation de réaliser un diagnostic technique global (DTG). Ce diagnostic technique global est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans. Il permet d’évaluer l’état de l’immeuble, de ses équipements et de préconiser les travaux nécessaires à sa rénovation et à son entretien. Il doit être réalisé tous les 10 ans.
3. La simplification des majorités requises pour les décisions. La loi Alur a simplifié les majorités requises pour certaines décisions en assemblée générale. Ainsi, la majorité pour décider de travaux d’entretien courant est désormais de 50 % des voix des copropriétaires présents ou représentés, contre 2/3 auparavant.

Quels sont les changements apportés par la loi Elan ?

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a introduit plusieurs mesures visant à rendre la gestion des copropriétés plus transparente. Et favoriser la réalisation de travaux nécessaires à la conservation des immeubles.

Par exemple :

1. Simplification des procédures administratives pour les copropriétaires, notamment en ce qui concerne les travaux sur les parties communes et la mise en concurrence des prestataires.
2. Encadrement des honoraires des syndics. La loi ELAN encadre les honoraires des syndics de copropriété en fixant un barème des prestations courantes.
3. Facilitation des travaux d’accessibilité. La loi ELAN facilite les travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite en autorisant les copropriétaires à effectuer certains travaux sans avoir à obtenir l’accord de l’assemblée générale.
4. Mise en place d’un registre national des copropriétés. La loi ELAN a créé un registre national des copropriétés qui permet de recenser l’ensemble des copropriétés du territoire et d’améliorer la gestion de ces dernières.

📌 Les avantages et inconvénients de la copropriété

La copropriété présente des avantages et des inconvénients pour les propriétaires :

• Les avantages. La copropriété permet de partager les frais de gestion et d’entretien d’un bien immobilier, ce qui peut être avantageux sur le plan financier. La copropriété offre également la possibilité de partager des équipements collectifs, comme une piscine ou un jardin.
• Les inconvénients. La copropriété peut générer des conflits entre les propriétaires, notamment sur la répartition des charges et sur les décisions prises en assemblée générale. Les propriétaires peuvent également être contraints de respecter certaines règles et restrictions, notamment en matière de travaux et d’aménagement.

Quels sont les organes de la copropriété ?

La gestion d’une copropriété est assurée par différents organes :

• L’assemblée générale : c’est l’organe décisionnaire de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an et prend les décisions relatives à la gestion de la copropriété.
• Le syndic : c’est un professionnel qui est chargé de la gestion administrative et financière de la copropriété.
• Le conseil syndical. C’est un groupe de propriétaires élus par l’assemblée générale pour assister le syndic dans la gestion de la copropriété.

Quels sont les textes qui fixent les règles de la copropriété ?

La copropriété est régie par un ensemble de règles juridiques et réglementaires.
On peut citer :

• Le règlement de copropriété. Il définit les règles de fonctionnement de la copropriété, les droits et obligations des propriétaires et les modalités de gestion de la copropriété.
• Les décisions de l’assemblée générale. Elles ont force de loi pour tous les propriétaires et sont exécutoires.
• Les lois et les décrets relatifs à la copropriété. Ils définissent les droits et les obligations des propriétaires et réglementent les relations entre les différents organes de la copropriété.

Quels sont les droits et devoirs des copropriétaires ?

Les droits et devoirs des copropriétaires sont définis par le règlement de copropriété, la loi sur la copropriété et la jurisprudence. Voici quelques-uns des droits et devoirs les plus importants de la copropriété :

Droits des copropriétaires :

1. Droit de propriété. Chaque copropriétaire est propriétaire exclusif de son lot et peut en disposer comme il le souhaite, dans le respect du règlement de copropriété.
2. Droit de vote. Chaque copropriétaire a le droit de participer aux décisions prises lors des assemblées générales et de voter en fonction de sa quote-part de propriété.
3. Droit d’accès aux parties communes. les copropriétaires ont le droit d’utiliser les parties communes de l’immeuble, telles que les escaliers, les couloirs, les ascenseurs, etc.
4. Droit à l’information. Chacun a le droit d’être informé des décisions prises par le syndicat des copropriétaires et des travaux effectués dans l’immeuble.

Devoirs des copropriétaires :

1. Payer les charges : chaque copropriétaire est tenu de payer sa quote-part de charges de copropriété, en fonction de la surface de son lot.
2. Respecter le règlement de copropriété : chaque copropriétaire doit respecter les règles de vie en copropriété établies dans le règlement de copropriété, telles que les horaires de bruit, l’utilisation des parties communes, etc.
3. Participer aux décisions : chaque copropriétaire doit participer aux assemblées générales et voter en fonction de sa quote-part de propriété.
4. Entretenir son lot : chaque copropriétaire est responsable de l’entretien de son lot, c’est-à-dire des parties privatives de son appartement.
5. Contribuer aux travaux : chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux travaux décidés en assemblée générale, en fonction de sa quote-part de propriété.

Quid des litiges en copropriété ?

Malgré les règles strictes qui régissent la copropriété, des litiges peuvent survenir entre les propriétaires ou avec le syndic. Les litiges les plus fréquents en copropriété portent sur :

• Les impayés de charges. Lorsque certains propriétaires ne paient pas leurs charges de copropriété, cela peut entraîner des difficultés financières pour la copropriété et des tensions entre les propriétaires.
• Les travaux. Les travaux importants dans une copropriété peuvent générer des désaccords entre les propriétaires sur leur coût, leur pertinence et leur organisation.
• Les nuisances. Les bruits, les odeurs, les animaux de compagnie ou les travaux de voisinage peuvent causer des nuisances aux propriétaires voisins.

En cas de litige en copropriété, il est conseillé de chercher une solution amiable en discutant avec les autres propriétaires ou en faisant appel à un médiateur. Si cela ne fonctionne pas, il est possible de saisir la justice pour faire valoir ses droits.

Quelles sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont les dépenses engagées pour la gestion et l’entretien de la copropriété. Elles sont réparties entre les propriétaires selon leur participation aux charges. Les charges de copropriété comprennent notamment :

Les charges générales

• Administration de l’immeuble (par exemple, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales)
• Entretien de l’immeuble (par exemple, nettoyage des parties communes, frais d’enlèvement des ordures ménagères)
• Conservation de l’immeuble (par exemple, ravalement des façades, réfection des toitures)

Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales. Le calcul se fait à hauteur de leur quote-part des parties communes.

Cette quote-part est appelée tantième. Les tantièmes sont calculés et exprimés en pourcentage de l’ensemble de toutes les parties communes de l’immeuble. C’est la répartition des tantièmes de la copropriété qui détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires.

Les tantièmes peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété.

Les charges spéciales

• Ce sont les services collectifs (gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité…)
• Les équipements communs (entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, installation d’une antenne de télévision…)

Ces charges sont payées en fonction de l’utilité que présentent les services et équipements pour chaque lot. Ainsi, les copropriétaires des lots de copropriété situés en rez-de-chaussée ne supportent pas les frais d’un ascenseur. Sauf s’il dessert la cave ou le parking.

Quelles sont les règles de vote en copropriété ?

Les règles de vote sont complexes et correspondent à des situations particulières.
Nous vous présentons les principales règles de vote en assemblée générale des copropriétaires :

1. Chaque copropriétaire dispose d’une voix, quelle que soit la valeur de son lot.
2. Les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Sauf dispositions particulières de la loi ou du règlement de copropriété.
3. Les décisions portant sur des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ou sur une modification de la destination de l’immeuble doivent être prises à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).
4. Les décisions portant sur des travaux d’amélioration doivent être prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. Ainsi que des voix de tous les copropriétaires.
5. Les décisions portant sur la désignation d’un syndic doivent être prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.
6. Les décisions portant sur la modification du règlement de copropriété doivent être prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les copropriétaires peuvent se faire représenter à l’assemblée générale par un mandataire, disposant d’un pouvoir écrit pour pouvoir voter.
Certaines décisions importantes nécessitent une convocation spécifique et une majorité qualifiée. Il est donc important de se référer au règlement de copropriété pour connaître les règles de vote spécifiques à votre copropriété.

La copropriété au regard de l’actualité

La copropriété évolue constamment. Voici quelques tendances actuelles en matière de copropriété :

• La numérisation des procédures : les syndics disposent d’outils numériques pour faciliter la gestion de la copropriété, comme des plateformes en ligne pour les votes ou les paiements de charges.
• La prise en compte de l’environnement : les copropriétés sont de plus en plus sensibles aux enjeux environnementaux et cherchent à réduire leur impact sur l’environnement en mettant en place des solutions durables.
• La personnalisation des espaces : les nouvelles copropriétés aménagent de nombreux espaces communs tout en faisant de la place pour les espaces privatifs (mise en place d’un potager privatif sur le toit).

Le bien vivre ensemble est au cœur des nouvelles constructions.

📌 En conclusion, voici les conseils d’Hypothèques en ligne pour une bonne gestion de la copropriété :

1. Respecter les règles : Les propriétaires doivent respecter les règles de la copropriété et les décisions prises en assemblée générale.
2. Participer à l’assemblée générale de bonne foie : Les propriétaires doivent participer à l’assemblée générale pour voter les décisions importantes concernant la copropriété.
3. S’informer : Les propriétaires doivent s’informer régulièrement des problèmes et des projets en cours dans la copropriété. Les syndics doivent informer les propriétaires de l’état des comptes de la copropriété, de l’avancement des travaux et des projets en cours.
4. Anticiper les travaux : Les propriétaires doivent anticiper les travaux nécessaires dans la copropriété et prévoir les budgets correspondants.
5. Privilégier les discussions et solutions amiables.
6. Choisir un syndic professionnel : attention au choix du syndic ! Choisissez-le professionnel et compétent, à l’écoute et transparent.
7. Entretenir les parties communes : les propriétaires doivent entretenir les parties communes de la copropriété, afin de préserver la qualité de vie de tous les occupants.
8. Payer ses charges de copropriété : les propriétaires doivent payer régulièrement leurs charges de copropriété pour éviter les problèmes financiers dans la copropriété et les conflits.