Le guide du cadastre
Dans le cadre d’un projet immobilier, nous vous conseillons de consulter le cadastre. Cet ensemble de documents accessibles aux particuliers est très utile notamment si vous souhaitez faire construire une maison ou un immeuble.
Afin d’y voir clair et ne pas vous perdre dans le dédale de documents dont vous pourriez avoir besoin, nous vous aidons à faire le tri grâce à notre grand guide du cadastre.
Qu’est-ce-que le cadastre ?
Le cadastre, tenu et mis à jour par les services de l’État est un document administratif.
Il recense sur tout le territoire français et dans les territoires et départements d’Outre-Mer, toutes les propriétés foncières. Qu’il s’agisse de maison, d’immeubles, de terrain vide, de cabanons construits en pierre …
Cette documentation sert en premier lieu à l’administration fiscale pour calculer les impôts locaux des propriétaires de ces parcelles.
En aucun cas, le cadastre fait foi à titre juridique. Il ne confère pas un titre de propriété, ne donne pas de mesures exactes de terrain, sa vocation est uniquement fiscale. On y trouve également la valeur locative de la parcelle.
Ainsi, si vous consultez le cadastre ce qui peut vous être utile pour connaître la nature des terrains voisins du vôtre par exemple, ne vous fiez pas aux mesures qui sont uniquement indicatives.
Le cadastre va fournir plusieurs informations et on distingue plusieurs types de documentations :
Le plan cadastral
Il s’agit là d’une représentation graphique d’une commune. Sur celle-ci, on retrouve l’ensemble des propriétés foncières construites ainsi que leur emprise au sol.
Au-delà des propriétés foncières, vont apparaître sur le plan cadastral les routes, les chemins, les cours d’eau, les fossés …
Les états de section
Les états de section indiquent les mutations des parcelles, c’est-à-dire le transfert d’une parcelle d’un propriétaire à un autre.
La matrice cadastrale
La matrice cadastrale quant à elle contient des relevés de propriétés mentionnant les noms des propriétaires.
Bon à savoir : qu’est-ce-qu’une section ?
Le plan cadastral d’une commune est représenté par des sections. Chaque section est nommée par une lettre, complétée d’un numéro.
Les sections sont composées de parcelles cadastrales qui appartiennent chacune à un propriétaire. Elles sont identifiées par un numéro également.
Comment consulter le cadastre ?
Comment trouver des références cadastrales ?
Pour faciliter votre accès aux documents du cadastre dont vous aurez besoin pour votre projet, Hypothèques en ligne a imaginé une carte interactive gratuite.
Celle-ci vous permet de trouver une référence cadastrale directement depuis chez vous, sans avoir à vous déplacer ou faire une demande auprès de l’administration. C’est un gain de temps précieux !
Pour accéder à la base de données parcellaire pour retrouver une référence cadastrale, vous aurez besoin du nom de la commune concernée. La carte interactive va ensuite s’afficher sur votre écran et vous pourrez ensuite la glisser vers la parcelle qui vous intéresse. L’outil est très intuitif et facile d’utilisation. Pour votre confort, nous vous conseillons l’utilisation de votre ordinateur, ce qui rendra votre recherche plus confortable.
Consulter le cadastre en ligne
Le cadastre est consultable auprès de la mairie, du centre des impôts mais aussi sur le site du cadastre en ligne.
Vous aurez alors besoin des références cadastrales obtenues sur le site Hypothèques en ligne.
Comment connaître le propriétaire d’une parcelle ?
Pour connaître le nom du propriétaire d’une parcelle, vous pouvez consulter le cadastre bien entendu. Mais celui-ci vous donnera finalement peu de renseignements.
Pour une recherche plus efficace et complète, il est davantage judicieux d’obtenir un état hypothécaire.
Ce document accessible depuis le site Hypothèques en ligne, est une véritable carte d’identité d’un bien quel qu’il soit, maison, immeuble, terrain.
Sur ce document, figurent les informations suivantes :
- le nom des propriétaires successifs
- les prix d’achat et de vente du bien au fil des années
- ainsi que les relevés de publication et d’inscriptions hypothécaires
Pour aller encore plus loin, vous pouvez également faire une recherche de coordonnées des propriétaires que vous souhaitez contacter.
Cette recherche est plus poussée et se fait par l’intermédiaire d’un détective privé agréé par le CNAPS, le conseil national des activités privées de sécurité.
En toute légalité, ce professionnel au terme de ses investigations, sera en mesure de fournir une adresse mail et/ des coordonnées téléphoniques.
Ce service est notamment indispensable dans le cadre de procédures judiciaires mais trouve sa place plus couramment dans le cadre d’un projet immobilier. Passer en direct propriétaire pour acheter un bien est plus intéressant financièrement que de s’en remettre à une agence immobilière.
Est-il possible de faire modifier le cadastre ?
Le cadastre est mis à jour à chaque acte significatif de transformation d’une parcelle. Il est important que le cadastresoit régularisé régulièrement tant les informations qui y sont contenues sont importantes au niveau de l’administration fiscale.
Les mises à jour ne sont toutefois pas très rapides. Il faut compter lors de la vente d’un terrain, par exemple, entre 2 à 4 mois entre le dépôt de l’acte au service de la publicité foncière et la mise à jour du cadastre. Aussi, il y a lieu de ne pas laisser traîner une transformation visant votre parcelle et se saisir d’une demande de modification du cadastre.
Il est possible ainsi d’adresser au service de la publicité foncière dont dépend la parcelle, le formulaire 6463-N-SD.
Bon à savoir : votre demande de régularisation des limites de votre parcelle devra être accompagnée du document d’arpentage.
Celui-ci permet d’établir les limites d’une parcelle cadastrale lors d’une division, réunion, ou modification parcellaire. Il est obligatoire pour la mise à jour du cadastre.
Ce document aussi dénommé Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC) est réalisé par un géomètre-expert. Ce professionnel est le seul habilité à établir avec précision les limites d’une parcelle. Les mesures et indications qui ressortent de son travail ont force probante à l’égard des tiers.
Attention à ne pas confondre document d’arpentage et plan de bornage ! Si les deux documents sont établis par des géomètres-experts, ils n’ont pas la même utilité. Le document d’arpentage vise à mettre à jour les informations cadastrales à des fins fiscales.
Le plan de bornage quant à lui, précise les limites physiques légales d’une parcelle.
Pour accéder au document d’arpentage en ligne, vous aurez besoin de la référence cadastre de la parcelle concernée. Il vous suffira de consulter notre carte de recherche de références cadastrales citées précédemment.
Le cadastre solaire
Apparu il y a quelques années, le cadastre solaire fonctionne sur le même principe que le cadastre terrestre. Il s’agit d’un registre qui contient des informations et des données à propos de l’ensoleillement des toitures.
Il permet d’identifier les meilleurs emplacements pour la pose de panneaux solaires.
Ce registre est utile dans deux cas de figure :
- lorsque des particuliers veulent estimer le potentiel solaire de leur toiture et calculer le montant des économies réalisées grâce à une installation photovoltaïque ou thermique.
- lorsque des territoires envisagent des projets solaires. Le registre va apporter les informations pour aider au choix des emplacements à privilégier pour la réussite du projet.
Quelles sont les informations recueillies par le cadastre solaire ?
Pour fournir des données aux utilisateurs, le cadastre solaire va recueillir plusieurs types d’informations :
- des informations relatives à l’ensoleillement. Le cadastre solaire va fournir des données locales dont celles relatives à la quantité de soleil et de lumière que va recevoir la toiture. Ainsi, il sera possible de prévoir la quantité d’électricité solaire produite par des panneaux solaires.
- en tenant compte de la météorologie. Il existe en France des microclimats très spécifiques, d’une région à l’autre et parfois même au sein d’une même commune. Ces caractéristiques vont avoir une forte influence sur la production d’électricité solaire.
- puis des zones d’ombres constituées par la nature elle-même. La présence de forêts, d’arbres, de buissons hauts, de bâtiments … vont avoir des incidences très importantes parfois. Il est nécessaire de connaître ces éléments avant de se lancer dans un projet coûteux.
Les informations récoltées par les cadastre solaires – ils commencent à se multiplier sur le territoire même si toutes les communes ne possèdent pas encore leur outil – sont issues de l’Institut National de l’Information Géographique et forestière (IGN), et complétées par les données de Météo France, de la NASA…
Comme pour le cadastre terrestre, les données fournies le sont à titre indicatif. D’autant plus pour le cadastre solaire que les informations relatives à la proximité des toitures peuvent évoluer vite (arbres coupés, nouvelles constructions …).
Si le cadastre solaire fournit de précieuses données, elles doivent être modérées par la prudence.
Une adresse de cadastre solaire ? Celui d’Engie par exemple mais il en existe d’autres selon le lieu de votre résidence.
Petit lexique complémentaire du cadastre
- le plan image : il s’agit d’une représentation du plan papier sous forme dématérialisée.
- le plan vecteur : il s’agit là encore d’une représentation du plan papier sous forme dématérialisée. Mais figurent sur le plan vecteur des éléments vectorisés comme les parcelles, les bâtiments, les voies d’accès …
- le tableau d’assemblage : c’est la représentation du territoire communal qui indique le découpage de la commune en sections cadastrales, le tracé des principales voies de communication et des cours d’eau, la position des agglomérations, des hameaux, des fermes isolées, ainsi que le nom des communes limitrophes.
- la vue d’ensemble : elle permet de visualiser, à l’écran, la commune dans son ensemble. Sont alors affichés le contour communal et les sections constituant la commune.
Questions fréquentes
Le cadastre englobe l’ensemble des documents qui recensent toutes les parcelles sur une commune donnée. Ce sont des indications essentiellement fiscales qui ne donnent pas d’informations précises sur la surface d’une parcelle. Le cadastre ne fournit pas d’acte de propriété.
Pour obtenir des références cadastrales, il vous suffit de vous munir du nom de la commune concernée et de vous rendre sur la carte de recherche de références cadastrales, interactive et gratuite.
Établi par un géomètre-expert, ce document est obligatoire pour obtenir une mise à jour du cadastre et la régularisation des limites d’une parcelle. Sa dénomination officielle exacte est le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC).
Ce registre, semblable au cadastre terrestre, fournit des indications sur l’ensoleillement des toitures. Il aide les particuliers à déterminer et évaluer les économies d’énergie qu’ils peuvent faire grâce à un projet solaire.
